董事长离职融资断臂 彰泰华东陷“管理黑洞”?

时间:2021-01-13 09:41来源:http://listdelhi.com 作者:宿迁市表月能源营业部 点击:

【本文为公众号多面视界(DMviews)原创】

12月31日,张巧龙陪黄海涛参加完2020年最后一个业内跨年盛会后,就将和这家房企正式分手了。

从彰泰集团董事长兼总裁的位置卸任,即使有事业合伙人、执行董事的身份,大家也都明白,就是一个身份而已。

虽然在2020年5月31日,彰泰公布聘任张巧龙的公告后,就有消息称张是受老板之邀约,针对全国化发展搭建相关管理制度、运行系统和组织架构,同时让女儿黄钰玲跟着其学习,帮助这位21岁的少东家以后顺利在地产“实习转正”。

这些“目的”都隐射张巧龙或许在彰泰的时间不会很长,但谁也想不到,会这么短。

(张巧龙)

在2020年,彰泰走出广西,在无锡、南京、武汉、南昌、玉溪成功拿地,同年彰泰还在成都、昆明、镇江、绵阳等地投资建立公司,这也是第一次彰泰在广西之外的地方,频繁布点。

全国化冲出一条口子,但就在这时候,张巧龙离开,彰泰往年最大的“金主”四川信托暴雷已被接管,随之“突破口”华东区域的多个决策无法落地。

无“巧”失“资”,后面的路,黄海涛或是“千里走单骑”。

能真正改变这种“老板冲前线”局面的,不只是新招一个总裁,而是真正扭转观念和习惯。

融资“断臂”

冲向全国失掉平衡

彰泰耕作了28年才走出广西、发展了约25年才走出桂林,总部搬入南宁的那一年,还有一些桂林人去网上留言说“走了就不要回来了”,有点爱怨交加的味道。

这是一家保守谨慎的公司,除了外因更多还是在内因。

当兵三年,退伍后一路从基层做起,生意是“偶然”从台湾商人那里临危受命,黄海涛习惯了低调务实,像他说的那样“在最熟悉的地方,做最熟悉的事。”

这有一定好处,比如企业安全。在过往的二十余年发展中,彰泰高权益拿地、较高比例自有资金开发。

直到2018年,彰泰总资产249亿时,那一年的资产负债率仅在66%,所有的有息负债仅30亿,持有现金40亿,财务面稳健。

不过,一旦要冲规模,“自给自足”的结构必定打破。彰泰寻找“平衡感”很难、很慢。

2019年下半年以来,彰泰明显加大了融资力度。

例如新增了14次股权质押融资,其中9次是信托融资。彰泰因为没上市,信托等非标融资,依然是其主要渠道。

多面视界(DMviews)注意到,彰泰的新钱,主要来源五矿信托和四川信托。

但四川信托由于集中暴雷,目前已被定性为违法违规经营,四大民营股东股权被剥夺,银保监会和区域金融办已介入接管,目前高达数百亿的房地产信托资产,以及相关不动产底层资产均被冻结,等待第三方专业金融机构接管风险资产处置。

作为曾经的战略伙伴,彰泰目前在四川信托的5笔融资都在存续期,但有2笔临近首期分配期限,大概率遭延迟。今年5月以来,彰泰也明显减少了与四川信托的融资合作,无奈“自断一臂”。

五矿信托成了彰泰的支柱之一,不过由于银保监会严管,今年五矿信托快速收缩地产业务规模,已退出约22家房企,占其房地产投资企业总数(45家)的近一半。

后续房企从五矿信托融资的空间受限。2021年,彰泰的钱也更难找。

明股实债,在所难免。因为国家禁止银行、信托等金融机构向房企融资,用于拿地和偿还银行贷款,明股实债成为实际操作中的最常见方式。

多面视界(DMviews)注意到,彰泰以及其主要的投资平台“桂林合创建设”,仅2020年新投资(间接持股)成立的公司就达80家,已经达到近年投资总数的近一半,并且其中不少是与金融机构合资成立的公司。

例如和上海爱建信托合资成立合伙企业,控股江苏彰泰地产,为华东多个项目提供资金支持。

但明股实债的业务成本不低,业内人士告诉多面视界(DMviews),前几年地产的明股实债成本一般在10%以上,远高于其开发贷款成本。现在管控严格,成本更高,15个点的也不少。

来自钱的压力,确实不容忽视。

尤其今年彰泰来自借款的纠纷明显增多,彰泰实业和合创建设两个主体的借款纠纷已超过850万元。

最受关注的是彰泰和战略供应商广西建工的纠纷,广西建工在今年5月29日发布通知“暂停承接彰泰集团项目”。

虽然后不久领导会谈,握手言和,但据桂林业内人士称,2019年广西建工就有一些项目工人在讨薪了,资金问题不是一天两天产生的,也不可能一次握手就解决。

销售减速

华东陷“管理黑洞”

早期快速全国化的房企,都是在高杠杆下玩“交叉平衡”,没有绝对的衡稳,只有越快越好的债滚债和现金回流。

但伴随负债增加,彰泰并没有很强的现金回流趋势。

2018年似乎已是彰泰增长最猛的一年,215亿销量首次接过本土房企的第一把交椅(仅次碧桂园),连续两年增幅67%以上。

而2019年,彰泰不仅没有完成300亿的销售目标,全口径销售金额226.3亿元(权益金额222.3亿元),增速也明显下滑;

直到2020年,彰泰上半年的权益销售金额在100亿-125亿元之间(统计三个榜单),并未呈现强势增长。

后续最大的问题,依然是销售,尤其是新拓区域。

(黄海涛) 有业内人士透露,彰泰在无锡拿地没有做背调,拿着其他公司的报告就上报了,结果根本达不到里面的利润率,没法完成老板的要求。而且拿地价16507元/平太贵,其他房企后来在旁边拿地,一平米便宜了几千元。

彰泰在南京拿地价格也高达22164元/平,溢价20%。南京“双限”,项目又被多家媒体报道涉嫌无证施工,一波三折。

有消息称,老板对此颇有意见,有意撤销华东区域(仅设南京公司、无锡公司),原本想在上海设立“双总部”,计划也暂停了。

不过目前负责华东区域的原南京公司总经理邱钢,依然担任华东区域总裁职务。

“其实彰泰最大的问题是管理。无论拿地出错、销售问题,还是组织架构不稳,

人员流失,老板如果太集权,管理不科学,不可能做好。”

有业内人士直言,彰泰内部职业经理人缺乏话语权,不止拿地,甚至供应商定标、楼盘物资采购都要老板审批,而且都按“广西一套”来做。

可研智库相关负责人直言,现在房地产竞争管理能力,一些中小房企不能尽快职业化、专业化,建立有效的组织并且强执行,在实操过程中会遇到很多问题,比如评审流程繁琐,大会小会不断效率低下等。

所谓的企业效益,其实就是把人和钱管好,策略匹配企业发展、执行坚定贯彻策略。

全国化一定不可能“单骑而行”,黄海涛的“千里”还道重任远。

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